Vurdering af investeringsejendomme
Denne bog er et opgør med hidtidige vurderingsprincipper for investeringsejendomme og anviser helt nye veje til vurdering heraf. De hidtidige vurderingsprincipper medfører ofte vilkårlige (for høje eller for lave) vurderinger i forhold til de salgspriser, som markedet for investeringsejendomme dokumenterer.
I bogen defineres en investeringsejendom som en ejendom, der anskaffes alene som en investering. En investeringsejendom anvendes således kun til udlejning.
Køb af investeringsejendomme er langtidsinvesteringer og et attraktivt alternativ til mere traditionelle pensionsopsparinger. Mange ønsker i dag at erhverve investeringsejendomme som et supplement til eller i stedet for pensionsopsparing. Det har medført stigende priser på velbeliggende investeringsejendomme. Men hvor høj en købesum kan det egentlig betale sig at give for en investeringsejendom? Ved systematiseret at kortlægge alle de fordele og ulemper, der er forbundet med at erhverve en investeringsejendom, er bogen "Vurdering af investeringsejendomme" med til at gøre fremtiden mere synlig i investeringsmæssig sammenhæng.
Vurderingssumsmetoden
Bogen anviser en specifik måde at vurdere investeringsejendomme på, hvor der anvendes en ny beregningsmetode, vurderingssumsmetoden. Metoden giver en konkret anvisning på, hvordan og på hvilke vilkår en investor kan opnå økonomiske mål og delmål med ejendommen. Efter vurderingssumsmetoden bestemmes en investeringsejendoms værdi ved summen af de nettooverskud, der kan opnås som afkast af den kapital, der investeres i ejendommen, idet disse nettooverskud tilbagediskonteres til nutidsværdi.
En investeringsejendom er at betragte som en virksomhed, der opnår lejeindtægter gennem udlejning af lokaler, beboelseslejligheder m.v. For at kunne opretholde og forøge lejeindtægterne, må ejeren afholde en række udgifter. Er såvel lejeindtægterne samt driftsudgifterne korrekt angivet og periodeafgrænsede, fremkommer nettooverskuddet for hvert år ved, at hvert års driftsudgifter trækkes fra hvert års lejeindtægter. Disse nettooverskud tilbagediskonteres nu til nutidsværdi og udgør sammenlagt vurderingssummen.
Som ved enhver anden langsigtet investering er værdien af investeringsejendomme knyttet til investors subjektive rente, til lejeniveauet og til inflationsforventningen. Men også en evt. lejereserve har stor betydning for værdiansættelsen af investeringsejendomme.
Det er en helt uoverkommelig opgave at foretage disse omfangsrige og ganske komplicerede beregninger manuelt. Derfor har TLK udviklet et program, TLK Investor, som hurtigt og præcist kan udføre disse beregninger under forskellige forudsætninger på forskellige typer investeringsejendomme. Alle konsekvensberegningerne i bogen er gennemført og dokumenterede ved brug af dette program.
"Vurdering af investeringsejendomme - at gøre fremtiden synlig i investeringsmæssig sammenhæng"
af Preben Kjær Pedersen
1. udgave, udgivet i maj 1999
280 sider
Omtale af alle kapitler
Indledningsvis skal det oplyses, at bogens hovedformål er at anvise en "ny" og mere specifik måde at vurdere investeringsejendomme på, idet bogen gennemgår en "ny beregningsmetode" til fastlæggelse af værdien af investeringsejendomme. En metode der principielt involverer den konkrete køber, idet metoden bl.a. giver køber en anvisning på, hvordan og på hvilke vilkår købers mål og delmål med ejendommen evt. kan opnås. De fordele, som en potentiel eller konkret køber kan opnå ved at erhverve en investeringsejendom, vil imidlertid også komme sælger til gode i form af en højere vurderingssum, under forudsætning af at disse fordele kan erkendes på vurderingstidspunktet. Det er som en naturlig følge heraf vurderingsmandens helt generelle opgave at kortlægge alle de fordele og ulemper, der er forbundet med at erhverve en investeringsejendom. Det nye med denne bog er at systematisere denne kortlægning, hvorved fremtiden bliver mere synlig i investeringsmæssig sammenhæng.
I kapitel 1 defineres, hvad vi forstår ved en investeringsejendom, idet vi samtidig forudsætter at alle forhold omkring en investeringsejendom kan omberegnes til en fremtidig pengestrøm, bestående af en række nettooverskud, der kan være både positive og negative. Vi forestiller os endvidere, at en metode til fastlæggelse af værdien af en investeringsejendom kunne bestå i at tilbagediskontere disse fremtidige nettooverskud til nutidsværdi og dernæst summere disse tilbagediskonterede nettooverskud.
Kapitel 2 indeholder det, som vi vil kalde vurderingsteori. Vi tager her afsæt i den teoridannelse, som Thorkil Kristensen har beskrevet i "Statusteori". Thorkil Kristensen opererer med tre værdibegreber: Direkte værdi, kapitalværdien og erstatningsværdien. Kapitalværdien defineres som den værdi, der fremkommer ved at tilbagediskontere og summere fremtidens nettooverskud, som Thorkil Kristensen betegner som nettoydelser eller uddrag. Formlen eller metoden til beregningen af kapitalværdien, kalder jeg vurderingssummen eller vurderingssumsmetoden. Vurderingssummen kan sidestilles med en kalkule, idet man herved undersøger om en konkret investering kan betale sig eller ikke kan betale sig ved en fastsat subjektiv rente. Det viser sig tillige, at kapitalværdien eller vurderingssummen er den værdi af de tre værdibegreber, der oftest medfører den højeste salgspris.
Kapitel 3 omhandler overgangen fra den beregningstekniske del (beregningen af vurderingssummen) til salgsvurderingen eller fastsættelse af en konkret salgssum (salgspris). Denne proces styres af vurderingstemaet, hvor vurderingstemaet er det professionelle og gennemarbejdede aftalegrundlag mellem sælger og vurderingsmand, der gerne skulle sikre, at sælgeren opnår et salg til den pris og på de vilkår, der med rimelighed kan forventes.
I kapitel 4 gennemgås eksempler på beregninger af vurderingssummer for ejendommen Storegade 12. Der bliver samtidig gjort op med den hidtidige gængse formel til vurdering af investeringsejendomme, nemlig formlen for en evigtvarende annuitet. Formlen for en evigtvarende annuitet kan kun anvendes i en situation, hvor der ikke er inflation, og hvor der ikke er en uudnyttet lejereserve. Men da vi siden Anden Verdenskrig har kendt til inflation, bør formlen for en evigtvarende annuitet ikke anvendes på vurdering af investeringsejendomme. Kapitel 4 anviser også en metode til beregning af værdien af en evt. lejereserve og konkluderer, at investeringsejendomme med lejereserve tilsyneladende har været undervurderede, og at køberen ved anvendelse af vurderingssumsmetoden og beregning af en evt. lejereserve kan bedømme, om den aktuelle investeringsejendom er et passende investeringsobjekt.
I kapitel 5 gennemgås på baggrund af beregningen af vurderingssummen i Storegade 12, sammenhængen mellem inflation og subjektiv rente. Her kan vi konstatere, at vurderingssummen ikke varierer ret meget, hvis den subjektive rente stiger eller falder med lige så mange procentpoint som inflationen, under forudsætning af at lejeindtægter og driftsudgifter er direkte relaterede til inflationen. Hvis lejeindtægterne f.eks. er pristalsregulerede, stiger lejeindtægterne så meget mere med stigende inflation. De stigende indtægter er dermed med til at stabilisere vurderingssummen selv om potentielle købere forlanger en højere subjektiv rente lagt til grund for beregningen af vurderingssummen.
Kapitel 6 beskæftiger sig med byfornyede ejendomme. Det viser sig her, at vurderingssummen for en ejendom, hvor byfornyelsen netop er forestående, ikke er så meget større end vurderingssummen af den samme ejendom ville have været inden byfornyelse, hvis ejendommen ellers havde en standard, der gjorde, at ejendommen ikke nødvendigvis skulle byfornyes. Er der i ejendommen, der ikke nødvendigvis skal byfornyes, en positiv lejereserve, vil det til vor store forbløffelse i visse tilfælde være mere fordelagtigt for ejeren selv at gennemføre et gennemgribende forbedrings- og genopretningsarbejde på ejendommen for egen regning, end at gennemføre et byfornyelsesprojekt med offentlig støtte.
I kapitel 7 gennemgås vurderingssumsberegningerne for en ejendom, hvor der er søgt støtte i.h.t. reglerne om aftalt boligforbedring. Også her vil det under visse betingelser være en fordel, at ejeren selv står for hele ombygningsprojektet uden offentlige tilskud. Men uanset om det bedst kan betale sig for ejeren at søge offentlige tilskud i.h.t. reglerne om aftalt boligforbedring eller ej, hvis der skal foretages omfattende ombygninger i ejendommen, vil det være fordelagtigt at søge lån i Grundejernes Investeringsfond.
Kapitel 8 behandler vurderingsovervejelserne i nyopført boligbyggeri. Vurderingssummen er også her meget følsom over for stigninger i den subjektive rente. Men er lejen pristalsreguleret, bliver vurderingssummen langt mindre følsom overfor stigninger i den subjektive rente, hvis inflationen stiger med samme procentpoint. I boliglejemål, kan der imidlertid kun lovligt aftales pristalsregulering af lejen i lejemål beliggende i ejendomme, der er opført efter 31.12.1991 (taget i brug første gang efter 31.12.1991).
I kapitel 9 gennemgås de særlige forhold, der knytter sig til erhvervsejendomme, idet erhvervsejendomme opdeles i ikke afskrivningsberettigede ejendomme (f.eks. kontorejendomme) og afskrivningsberettigede ejendomme (f.eks. industriejendomme). For afskrivningsberettigede ejendomme vil afskrivningerne ofte udgøre en væsentlig del af driftsudgifterne, og opsamlingen af disse afskrivninger kan da være det "aktiv", der sikrer, at den oprindelige anskaffelsesværdi forbliver intakt. Hvis de opsamlede afskrivninger rent faktisk vil være til stede som et aktiv (et pengebeløb, der løbende trækkes ud af driften og indsættes i bank eller i værdipapirer), vil alene de løbende renter heraf udgøre en væsentlig del af vurderingssummen.
I kapitel 10 anføres de afsluttende bemærkninger, hvorunder det konkluderes, at vurderingssumsmetoden er fremadrettet og derfor et værktøj, der kan gøre fremtiden mere synlig i investeringsmæssig sammenhæng. Herved får især potentielle købere en langt bedre mulighed for at bedømme, om en given investeringsejendom vil passe ind i ejendomsporteføljen. TLK Investor anvendes til udarbejdelsen af de meget komplicerede beregninger i bogen.
